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上半年土地收入1423億元,杭州成全國“賣地之王”

作者: 編輯:孫遠銘 來源:南國早報網 發布時間:2019-07-03 16:00:04
 

  上半年結束,各類榜單、統計排名正在密集公布。

  誰是上半年的“賣地之王”?根據中指研究院的統計數據,杭州以1423億元奪得2019年1-6月的土地收入“冠軍”。



  ▲來源:中指研究院

  前五的城市,還有武漢、北京、天津、上海。

  在新的經濟環境下,哪些城市的土地收入將“后來居上”,土地收入對于不同的城市到底意味著什么?它又將如何重塑各城市的房價地圖?

  01.杭州火了,下一個是成都?

  雖然關于賣地收入的統計存在著不同的口徑,但在近幾年的各類榜單中,杭州在土地收入方面都坐穩了“霸主”地位。

  杭州的土地開發到底有多火?有統計顯示,從2016年上半年起,杭州就開始出現在全國土地收入最多的城市這一位置上。



  ▲來源:中指研究院

  2018年杭州的土地收入為2443億元。按照這一標準,今年上半年杭州就差不多完成了去年60%的“任務”。所以,大概率,杭州今年的土地收入可能超過去年,并提前鎖定今年的冠軍地位。

  杭州土地開發市場的火爆,原因并不復雜。一方面,它與這座城市近年來的強勢崛起趨勢直接對應。無論是互聯網新經濟,還是召開國際會議,杭州都可謂名利雙收,站到了城市發展的風口,開始全面收割紅利,成為新一線城市中的佼佼者。

  人氣就是證明。去年,杭州的常住人口增量僅次于深圳、廣州、西安,位居全國第四。截至去年底,杭州的總人口已達到980萬,今年突破千萬應該是板上釘釘。



  ▲來源:中商產業研究院

  另一方面,則得益于亞運會的籌備給基建帶來的拉動作用。

  杭州土地收入節節高攀的背景,很容易讓人聯想到另一個城市——成都。

  從土地收入看,成都上半年尚只接近400億,不到杭州的三分之一,在主要城市中排在十名開外。

  不過,這很難說成都的土地供應不足。因為其成交面積只比杭州少了14%。土地收入差異如此之大,主要還是因為價格的區別。

  但是,成都目前所面臨的情況和杭州有幾分相似。

  兩座城市都是目前新一線中的領頭羊。論基建,日前成都就傳出地鐵第四期規劃疑似獲批的消息,未來幾年,仍是成都地鐵的建設高潮。

  新區開發,無論是東進還是南拓,天府新區與東部新城建設,都必然會帶動更多的土地開發。而就在今天,全長近150公里的成都城市東西軸線也宣布開工。

  論人口,成都去年的常住人口增量居于杭州之后,進入全國前五。

  論機遇窗口,杭州目前在籌備2022年亞運會,而成都也先后拿下2021年大運會和2025年世運會。雖然規模有別,但其對土地開發同樣具有溢出效應。

  從樓市表現看,雖然自去年5.15樓市新政后,成都房價漲幅基本平穩,但上個月,成都再次連續上演萬人搖號搶房現象。

  在如此相似的發展背景下,成都的土地收入,是否也會走上杭州的開掛之路,可能性不小。



  02.一二線依舊是房企主戰場

  囿于土地價格差異,一個地方的土地市場到底有多熱,成交面積其實是一個更直觀的標準。

  今年上半年土地收入前20名的城市中,若按照成交面積排名,位次就會有較大變化。前十分別是天津、武漢、西安、重慶、杭州、青島、南京、昆明、成都、上海。

  可以看出,成交量前十的城市中,一線城市僅有上海入圍,其余全是二線城市。由此也反映出一個現實問題——一二線城市仍是土地市場開發的絕對主力,是房企的主戰場。即便是一線城市也仍難言已徹底降溫。

  以土地收入為例,北京、上海都進入了前五,廣州進入前十。深圳雖然以269億排名第24,特別是土地成交面積僅有31萬平方米,不到第一名天津的四十分之一。

  但是,就在前幾天,深圳一天內就推出了5塊地,僅房企繳納的保證金就超過1000億,被稱為是“史詩級”的土拍,創下了20年來最大的一次土地供應記錄。

  另外值得一提的是,即便是房價已經連漲39個月,漲幅多次位居全國第一的西安,其土地成交面積其實并不低,僅次于天津、武漢。

  得益于近兩年間上百萬的人口落戶和西咸新區開發的推動,西安土地開發市場的火熱并不讓人意外。

  不過,在房價漲勢多次被警告的情況下,西安是否會繼續增加土地供應,與最新出臺的調控政策形成遏制房價過快上漲的“雙管齊下”,還有待觀望。

  03.“強省會”還有多少土地財政紅利

  提到各地的土地收入,就不得不提土地財政這個概念。

  在現實中,土地財政往往被看作是一個貶義的概念。但是,除個別長期靠土地財政支撐的城市和地區,相當一部分城市在發展的過程中,其實都要經歷一個土地開發的高光時刻。這是由城市發展規律決定的。

  就以杭州為例,其近幾年的土地財政依賴度,在各種統計中都居全國前列,今年上半年繼續延續了這一勢頭。但綜合目前杭州的發展態勢,很難說這種狀況是不正常、危險的。



  ▲來源:國民經略

  和固投支出一樣,一個城市的快速發展,必定伴隨著土地開發的升溫。從深圳到杭州再到西安,都是如此。一線城市其實也是從這個階段走過來的。

  區別在于,一些城市可能由于財政實力雄厚,其對土地財政的依賴程度不那么明顯,但絕對值并不低。

  就目前來看,除了一線城市的土地財政依賴度普遍降低,主要二線城市依然還有一個可以期待的土地財政紅利期。

  一是基建,典型如地鐵、高鐵網絡的完善,將刺激沿線區域的土地開發;二是大量的新區建設,也將增加土地資源的入市。

  按照這個標準,一些正致力于打造強省會的城市,或者是城市群內部的主力城市,未來土地市場都仍有潛力可挖。

  當然,因為土地財政是不可持續的,到一定階段,如果產業發展未跟上,城市的經濟和債務壓力就將突顯。所以,目前一些“大熱”的二線城市,由于人口流入和樓市調控的需要,保障必要的土地交易活力是必要的,但需要平衡風險。

  總的來說,評價一個城市對土地財政的依賴程度,除了要看直觀的數字,也要充分考量其所處的發展階段和外部環境。一定程度上,土地開發市場的表現,也是一個城市發展活力的一個重要觀察指標。

  需要指出的一點是,土地收入的統計,有較大的“彈性”。因為統計口徑的原因,有的可能只統計市轄區,有的是算全部區縣,有的又牽涉到資金入庫效率的問題,相關統計僅供參考。


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